Presupuesto de reforma integral de un piso: capítulos y orden de la obra
Una reforma integral es la suma de muchas partidas. Ordenarlas por capítulos y en el orden de la obra es la forma de no olvidar ninguna y de comparar presupuestos.
Antes de empezar: la vivienda
La superficie y el año de construcción dicen mucho de lo que habrá que hacer. Los dos datos están en el Catastro.
- En edificios de varias décadas es frecuente que la instalación eléctrica no tenga los circuitos que hoy se piden, o que las tuberías sean antiguas. Muchas reformas integrales las rehacen enteras.
- Si cambias la instalación eléctrica, el instalador autorizado emite el certificado de la instalación, que necesitarás para la compañía eléctrica.
- Si la obra toca estructura, fachada o elementos comunes, el trámite municipal será más exigente que el de una obra menor y puede requerir proyecto técnico y permiso de la comunidad.
Los capítulos, en el orden de la obra
| # | Capítulo | Qué suele incluir |
|---|---|---|
| 1 | Licencias y tasas | Comunicación previa o licencia, tasas municipales, ocupación de vía pública para el contenedor |
| 2 | Demoliciones | Tabiques, suelos, alicatados, falsos techos; retirada de escombros |
| 3 | Albañilería | Tabiquería nueva, recrecidos, regatas, ayudas a instalaciones |
| 4 | Instalaciones | Electricidad, fontanería y saneamiento, calefacción o climatización, telecomunicaciones |
| 5 | Carpintería exterior | Ventanas y persianas |
| 6 | Revestimientos | Suelos, rodapiés, alicatados, falsos techos |
| 7 | Cocina y baños | Muebles, encimera, sanitarios, platos, grifería (ver las guías de cocina y baño) |
| 8 | Carpintería interior | Puertas de paso, armarios empotrados |
| 9 | Pintura | Paredes y techos |
| 10 | Limpieza y remates | Limpieza final, pequeños ajustes |
Cada capítulo se desglosa en partidas con su unidad (m², metro lineal, punto, unidad). Es lo que permite comparar dos presupuestos línea a línea.
Presupuestar estancia por estancia
La manera más práctica de no dejarse nada es recorrer la vivienda estancia por estancia:
- Mide cada estancia: largo, ancho, altura, puertas y ventanas (cómo medir una habitación).
- De las medidas salen los metros de suelo, rodapié, pintura y alicatado.
- Añade a cada estancia sus partidas (suelo, pintura, puntos de luz, puerta…) y deja aparte lo que es de toda la vivienda: licencia, cuadro eléctrico, ventanas, escombros.
- Pon a cada partida su precio cuando lo tengas, separando material y mano de obra.
Ejemplo: dormitorio de 3,50 × 3,00 m y 2,50 m de altura, con una puerta (0,80 × 2,10) y una ventana (1,20 × 1,20)
- Suelo: 3,50 × 3,00 = 10,50 m².
- Paredes: (3,50 + 3,00) × 2 × 2,50 = 32,50 m², menos 1,68 m² de puerta y 1,44 m² de ventana = 29,38 m².
- Pintura de paredes y techo: 29,38 + 10,50 = 39,88 m².
- Rodapié: perímetro 13,00 m menos la puerta = 12,20 m.
Pagos, reserva y desviaciones
- Pagos por hitos. Lo habitual es un anticipo y pagos al terminar fases (demoliciones, instalaciones, revestimientos, final). Anota cada uno con su fecha y a quién va.
- Reserva para imprevistos. En una reforma integral aparecen sorpresas al abrir paredes y suelos. Apartar un porcentaje desde el principio evita sustos.
- Previsto frente a real. Compara lo presupuestado con lo que vas pagando partida a partida: así ves a tiempo dónde te desvías.
- IVA. La mano de obra en viviendas particulares puede ir al 10 % si se cumplen las condiciones: IVA en reformas de vivienda.
Esta guía es orientativa: no es una recomendación. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.