En resumen
Si solo cambias acabados e instalaciones (suelos, azulejos, cocina, baño, pintura), en muchos ayuntamientos basta con una comunicación previa o una declaración responsable antes de empezar. Si tocas la estructura, la fachada o la distribución, suele hacer falta licencia de obra mayor con proyecto de un técnico. Además se paga el ICIO, de hasta el 4 % del coste de la obra.
Paso a paso
- Haz la lista de trabajos y marca los que tocan tabiques, muros, fachada o ventanas exteriores.
- Busca en la web de tu ayuntamiento «obra menor», «comunicación previa» o «declaración responsable»: suele haber un formulario y la lista de documentos.
- Pide que el presupuesto diga quién hace el trámite y quién paga las tasas.
- Avisa a la comunidad (al presidente o al administrador) antes de empezar.
- Si va a haber contenedor o andamio en la calle, pide también el permiso para ocupar la vía pública.
Qué trámite según la obra
| La obra | Trámite habitual | ¿Proyecto de un técnico? |
|---|---|---|
| Pintar, cambiar suelos, azulejos, sanitarios o la cocina sin mover tabiques | Comunicación previa o declaración responsable (en algunos sitios, ninguno) | No |
| Renovar la instalación eléctrica o de agua | Comunicación previa o declaración responsable | No, pero sí el certificado del instalador |
| Mover o quitar tabiques (cambiar la distribución) | Declaración responsable o licencia, según el ayuntamiento | A veces |
| Tocar muros de carga, la estructura o la fachada, o cambiar el uso (de local a vivienda) | Licencia de obra mayor | Sí, de un arquitecto o arquitecto técnico |
La Ley de Ordenación de la Edificación pide proyecto cuando la obra cambia la estructura, el volumen o el aspecto exterior del edificio, o su uso. Lo demás lo regula cada ayuntamiento en sus ordenanzas, y cambia mucho de uno a otro.
Licencia, comunicación previa y declaración responsable
- Licencia de obra: pides permiso y esperas a que el ayuntamiento conteste antes de empezar.
- Comunicación previa o declaración responsable: avisas de la obra (en la declaración, además, firmas que cumple las normas) y puedes empezar desde el día en que la presentas. El ayuntamiento lo comprueba después (Ley 39/2015, artículo 69).
Lo que cuesta: el ICIO y las tasas
El ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) lo cobra el ayuntamiento sobre el coste de ejecución de la obra, sin IVA ni el beneficio de la empresa. Cada ayuntamiento fija su tipo, que no puede pasar del 4 %.
Obra con 10.000 € de ejecución, en un ayuntamiento con ICIO del 4 %
- ICIO: 10.000 × 4 % = 400 €.
- Más, a menudo, una tasa por el trámite y otra por el contenedor en la calle.
Apúntalos como una partida más del presupuesto: presupuesto de reforma integral.
La comunidad de vecinos
Dentro de tu piso puedes hacer obras si no afectan a la seguridad, la estructura, la fachada ni a otros vecinos, pero tienes que avisar antes a quien representa a la comunidad (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7). Para tocar elementos comunes hace falta el acuerdo de la comunidad. Mira también los horarios de obra de los estatutos y de las ordenanzas de ruido.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una obra menor?
Una obra sencilla que no toca la estructura, la fachada ni la distribución: cambiar suelos, alicatados, sanitarios o la cocina, renovar instalaciones o pintar. Cada ayuntamiento define en sus ordenanzas qué entra exactamente.
¿Cuánto cuesta la licencia de una reforma?
Se paga el ICIO, que fija cada ayuntamiento y no puede pasar del 4 % del coste de ejecución de la obra (sin IVA ni el beneficio de la empresa), y a menudo una tasa por tramitarla. Con 10.000 € de ejecución y un ICIO del 4 %, son 400 €.
¿Tengo que avisar a la comunidad de vecinos?
Sí: la Ley de Propiedad Horizontal pide dar cuenta de las obras a quien representa a la comunidad antes de empezar. Si afectan a elementos comunes, como la fachada, la estructura o las bajantes, necesitas además su permiso.
¿Qué pasa si reformo sin permiso?
El ayuntamiento puede parar la obra, multar y pedir que se legalice o se deshaga. Suele ser un trámite sencillo: pregúntalo antes de empezar.
Esta guía es orientativa: no es una recomendación. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.